De splitsingsakte van een VvE beschrijft in juridische zin het gebouw, bepaalt wat gemeenschappelijk en privé-eigendom in het gebouw is, wat de breukdelen van de appartementen in het gebouw zijn, regelt de (financiële) organisatie van de Vereniging van Eigenaren en bevat bepalingen over het gebruik van zowel de gemeenschappelijke ruimten als de privégedeelten. De splitsingsakte van de VvE kan in feite gezien worden als een soort ‘grondwet in het klein’.

Splitsingsakte VvE

Titel 9 van boek 5 BW, Appartementsrechten, beschrijft alles inzake appartementsrechten en Verenigingen van Eigenaren en wordt ook wel de appartementenwet genoemd. Dit BW 5 Titel 9 bestaat uit de artikelen 106 t/m 147. Het opstellen van een splitsingsakte is volgens deze wet een vereiste om een gebouw te kunnen splitsen in individuele appartementsrechten en een Vereniging van Eigenaars te kunnen oprichten. Elke splitsingsakte wordt opgesteld door een notaris. Een splitsingsakte heeft in de meeste gevallen een kenmerkende opbouw, waarvan de beschrijving van de individuele appartementsrechten het meest opvallende – maar zeker niet het enige – onderdeel is. De splitsingsakte van een VvE beschrijft in juridische zin het gebouw, bepaalt wat gemeenschappelijk en privé-eigendom in het gebouw is, wat de breukdelen van de appartementen in het gebouw zijn, regelt de (financiële) organisatie van de Vereniging van Eigenaren en bevat bepalingen over het gebruik van zowel de gemeenschappelijke ruimten als de privégedeelten. De splitsingsakte van de VvE kan in feite gezien worden als een soort ‘grondwet in het klein’. En hoewel splitsingsaktes voor de langere termijn opgesteld worden en in die zin dus geen ‘levende documenten’ zijn, kan het voorkomen dat (bepalingen in) splitsingsaktes naar de maatstaven van de huidige tijd verouderd, achterhaald, onvolledig of simpelweg afwezig zijn. In dat geval kan een splitsingsakte met hulp van een notaris gewijzigd worden en spreekt men van een wijzigingsakte. Om (een wijziging van een) splitsingsakte rechtsgeldig te bekrachtigen, is altijd de instemming van minimaal 80% van de stemmen binnen de VvE vereist.

Splitsingsakte en modelreglement

Zonder splitsingsakte is er geen Vereniging van Eigenaars (VvE) én vice versa. Een appartementsrecht is een ondeelbare administratieve (en bouwkundige) eenheid binnen het gebouw. Het appartementsrecht is altijd een privégedeelte, terwijl de VvE eigenaar is van gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw zoals die beschreven zijn in de splitsingsakte. De meeste splitsingsaktes (en zeker die vanaf 1973) hanteren een – notarieel opgesteld en kadastraal gedeponeerd – modelreglement (MR) als basis. Titel 9 van boek 5 BW, de appartementenwet, bepaalt namelijk dat elke splitsingsakte een reglement moet inhouden. Hiermee wordt een “ter plaatse ingeschreven” (i.e. in het kadaster ingeschreven) modelreglement bedoeld. Op dit moment is het meest actuele (én meest uitgebreide) modelreglement dat van 2006. Daarmee geldt dit Modelreglement 2006 tegenwoordig in de meeste gevallen als uitgangspunt om een splitsingsakte op maat voor een specifiek gebouw op te stellen – óf om een bestaande splitsingsakte te wijzigen.

Splitsingsakte en splitsingstekening

Conform de appartementenwet moet aan een akte van splitsing een tekening worden gehecht. Deze z.g. splitsingstekening geeft de begrenzing weer van de gedeelten van een gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de splitsingsakte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen. Aanvullend staan in de Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994 nog de eisen t.a.v. een splitsingstekening beschreven. De splitsingstekening toont met vette lijnen de begrenzingen van de privégedeelten in een complex. Ook op de splitsingstekening is daarmee dus duidelijk zichtbaar wat een privé-gedeelte is en – bijgevolg – wat in het appartementencomplex gemeenschappelijk eigendom betreft.

Registratie van splitsingsakte en appartementen in het kadaster

Elke Vereniging van Eigenaars, de bijbehorende splitsingsakte en elk appartementsrecht van elke VvE wordt geregistreerd in het kadaster. Het eigendom van een appartementsrecht wordt in de regel altijd overgedragen via de notaris. En ook de eigenaar van een appartementsrecht wordt door de notaris geregistreerd in het kadaster. Op het moment dat het eigendom verkregen is, wordt de verkrijger als nieuwe eigenaar automatisch (van rechtswege) lid van de Vereniging van Eigenaars. Vanaf dat moment gelden direct alle verplichtingen die een VvE-lid jegens de VvE heeft.